Diskussion:Dossier: Vertragsraumordnung: Unterschied zwischen den Versionen

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Dazu wird ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Grundbesitzer und Gemeinde geschlossen. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Grundbesitzer bzw. Antragsteller, die Fläche in einer festgelegten Frist in einer vereinbarten Form zu nutzen. Andernfalls drohen Sanktionen, die vertraglich festgelegt werden. Der Vertrag wird vor einer Umwidmung der Fläche in eine Baufläche abgeschlossen. Die Details werden in den folgenden Kapiteln erklärt.

Das Ziel der Walgau-Gemeinden ist es, bauwilligen Bürgern seriös zu helfen. Die Vertragsraumordnung funktioniert nur im Zusammenspiel mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept REK. Darin werden die Grenzen der Siedlungsfläche auch in einem mittel- und langfristigen Zeithorizont ausgewiesen. So entsteht für die Bürgerinnen und Bürger Planungssicherheit, welche Flächen zukünftig bebaut werden können und welche von einer Bebauung freigehalten werden sollen. Damit kann jeder Grundbesitzer mit einem Widmungsantrag warten, bis er tatsächlich ein konkretes Bauprojekt in Angriff nehmen will. Wenn aber nur noch die Flächen gewidmet werden, die tatsächlich in kurzer Zeit bebaut werden, dann wird damit die Spekulation mit Grund und Boden verhindert. Und das wirkt sich positiv auf den Baulandpreis aus. Das Problem der knappen Flächen ist damit zwar nicht gelöst, aber wenigstens ein ‚Preistreiber‘ kann verhindert werden.  

Dann erhält die Gemeinde ein Optionsrecht auf das Grundstück. Dabei handelt es sich um eine zeitlich unbefristete Kaufoption, die an Dritte weitergegeben werden kann, d.h. die Gemeinde kauft das Grundstück in der Regel nicht selbst, sondern sucht einen bauwilligen Käufer. Der Grundeigentümer wird für die gewidmete Fläche zum zu diesem Zeitpunkt gültigen Verkehrswert entschädigt und erleidet damit keine finanziellen Nachteile.  

Bei einem privaten Vertrag müssen sich beide Vertragspartner einigen. Ein solcher Vertrag kann auch wieder aufgelöst oder geändert werden, wenn sich die beiden Vertragsparteien darauf einigen. Es ist kaum vorstellbar, dass eine Gemeinde in einem Notfall nicht zu Verhandlungen bereit sein sollte. Die Entscheidung obliegt dabei der Gemeindevertretung.

Zu den Zielen der Raumordnung gehören die Ziele im Raumplanungsgesetz des Landes, beispielsweise der haushälterische Umgang mit Grund und Boden und die Einhaltung der Siedlungsgrenzen. Auch die im Räumlichen Entwicklungskonzept REK Walgau formulierten Grundsätze und Ziele müssen beachtet werden. Steht ein Umwidmungsantrag im Widerspruch zu diesen Zielen oder ist er für die Gemeinde mit Kosten verbunden (z.B. Erschließungskosten) oder sind Wegerechte zu bedenken, etc., dann kann die Gemeinde den Antrag ablehnen. Für derartige Fälle ist es also sinnvoll, vorab mit der Gemeinde zu verhandeln und einen Vertrag abzuschließen, mit dem die Bedenken der Gemeinde ausgeräumt werden können.  

Nein, mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept wird beschrieben, wo zukünftig bebaut werden kann, und mit dem Vertrag wird dann die tatsächliche Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens sichergestellt. Die Kategorie ‚Bauerwartungsfläche‘ wird damit überflüssig.

Ein Grundsatzbeschluss der Gemeindevertretungen setzt nach außen zu den Bürgern ein deutliches Zeichen, dass alle gleich behandelt werden. Das erhöht die Akzeptanz des Instruments in der Öffentlichkeit. Dieser Gleichbehandlungsgrundsatz ist im Übrigen gesetzlich vorgeschrieben, d.h. der Grundsatzbeschluss erhöht auch die Rechtssicherheit der Gemeinde.

Es ist in einem begrenzten Talraum, der wirtschaftlich gut aufgestellt ist und eine hohe Lebensqualität hat, eher unwahrscheinlich, dass Grund und Boden wieder leichter verfügbar werden. Und im Übrigen sind das die Regeln, die wir uns selber geben. Und auch die Grund-sätze und Kriterien des REK müssen immer wieder mal überarbeitet werden, wenn sich die Verhältnisse ändern. Aber nicht, weil da ein Einzelfall ist, in dem ein Grundbesitzer unbedingt eine Widmung will. Einen einzigen Anlassfall kann man beim besten Willen nicht als ‚geänderte Verhältnisse‘ bezeichnen.

Ja, die 14 Gemeinden in der Regio Im Walgau sollten sich auf gemeinsame Kriterien einigen, damit alle Walgauerinnen und Walgauer gleich behandelt werden. Derzeit gibt es einen Entwurf, wann die Vertragsraumordnung angewendet werden soll. Kriterien sind beispielsweise, wenn es sich um Flächen handelt, die den bestehenden Siedlungsrand erweitern, wenn die Gemeinde Erschließungskosten investieren muss, wenn es um größere zusammenhängen¬de Flächen geht, oder wenn eine Mindestnutzung sichergestellt werden soll. An diesem Kriterienkatalog wird aber noch gearbeitet. Das Ziel ist, dass in den meisten Fällen die Vertragsraumordnung angewendet wird, um sicherzustellen, dass neu gewidmeter Grund auch zum Bauen genutzt wird, denn es gibt eine sehr große Nachfrage, die befriedigt werden soll.

Nein, weil jeder Fall anders gelagert ist. Bei jedem Vertrag muss die Gemeinde begründen, warum er in diesem Fall abgeschlossen werden soll. Maßgeblich sind die raumplanerischen Ziele, die die Gemeinde mit dem Vertrag verfolgt. Denn ein Vertrag ist nur dann zulässig, wenn damit belegbar bestimmte Ziele verfolgt werden, die aus den Planungsunterlagen der Gemeinden (REK, etc.) begründbar sind. Das darf nicht willkürlich oder intransparent scheinen. Der haushälterische Umgang mit Grund und Boden wird dabei vermutlich immer eine Rolle spielen. Aber es sind je nach Grundstücke weitere Überlegungen anzustellen. Das kann im einen Fall um die Erschließung einer zusammenhängenden Fläche gehen und im anderen Fall um einen Fußweg, eine Grünzone oder anderes. Es soll zwar ein einheitliches Vertragsmuster geben, aber dieses soll je nach Einzelfall angepasst werden.

Eine Rückwidmung ist rechtlich problematisch und es ist nicht klar, ob ein solches Vorgehen verfassungsrechtlich Bestand hat. Deswegen hat das Land Vorarlberg diese Möglichkeit im Gesetz von vornherein ausgeschlossen.  

Da die Widmung eine hoheitliche Aufgabe der Gemeinde ist, muss auch die Gemeinde die Kosten für die Vertragserstellung übernehmen. So lautet die herrschende Rechtsprechung, solange das Land Vorarlberg nicht eine Gebührenverordnung für die Vertragsraumordnung erlässt. Wenn der Grundbesitzer allerdings seinerseits eine Rechtsberatung in Anspruch nimmt, so muss er diese selbst tragen.

Das stimmt, aber sie sind notwendig, um mehr Bauland zu aktivieren. Um diese Kosten gering zu halten, haben beispielsweise die Blumenegg- Gemeinden für einfache Fälle eine Art Standard- Vertrag anfertigen lassen. Dazu soll es ergänzend noch eine Reihe von Formulierungshilfen für verschiedene Themen geben, damit man Verträge Baukasten-artig zusammensetzen kann. Man muss aber zuerst einmal jeden Fall einzeln betrachten, denn die Ausgangslage ist oft unterschiedlich.  

Zuerst einmal ist es im Wesenskern der Demokratie verankert, dass kein politisch Gewählter etwas versprechen kann, was erst nach seiner Amtsperiode stattfindet. Das fällt in die Zuständigkeit der für diese Periode gewählten Mandatare und Amtsträger.  

Das Ziel der Regio Im Walgau ist es, eine gemeinsame und abgestimmte Vorgehensweise zu finden. Dazu braucht es sorgfältige und intensive Diskussionen in den 14 Gemeinden und mit den Bürgerinnen und Bürgern. Deshalb wurden bisher im Räumlichen Entwicklungskonzept noch keine Details zur Anwendung festgelegt, sondern nur der Wille formuliert, die VRO gemeinsam und einheitlich anzuwenden. Dies scheint Konsens zu sein, denn im öffentlichen Auflageverfahren des REK Walgau gab es dazu keine Einwände.