Dossier: Vertragsraumordnung

Der Regio-Vorstandsbeschluss

Der Vorstand der Regio Im Walgau fasst am 5.11.2013 einstimmig folgenden Beschluss:

Der Vorstand der Regio Im Walgau hat sich – unterstützt von der Landesraumplanung und externen Experten – mit dem neuen Instrument der Vertragsraumordnung befasst. Er empfiehlt den Gemeinden, dieses Instrument im Rahmen der REK-Erarbeitung intensiv zu diskutieren, um die Spekulation mit Bauland zu erschweren und Flächen für Wohnen, Betriebe und erwünschte Versorgungsstrukturen zu mobilisieren.

Grundsatz für die Raumplanung im Walgau

Dieser Beschluss der Regio Im Walgau fand auch Eingang in das walgauweite Räumliche Entwicklungskonzept REK Walgau.

Unter Pkt. 1.3 „Bauflächen aktivieren“ wurde folgender Grundsatz formuliert:

Die Walgau-Gemeinden haben große Bauflächenreserven, die zwar gewidmet, aber nicht am Markt verfügbar sind. Um weitere Vorratswidmungen zu verhindern und der Spekulation mit Grund und Boden die Grundlage zu entziehen, werden nur noch Flächen gewidmet, für die ein konkretes Bauprojekt kurzfristig ansteht. Dazu werden die Möglichkeiten der Vertragsraumplanung genutzt, d.h. vor einer Widmung wird im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten und unter Berücksichtigung der Entwicklungsziele der Gemeinde ein Vertrag mit dem Grundeigentümer geschlossen. Damit wird sichergestellt, dass gewidmete Bauflächen künftig auch zeitnah genutzt werden.

Rahmenbedingungen für die Anwendung der Vertragsraumplanung durch die Gemeinden werden durch die Regio Im Walgau erarbeitet und abgestimmt. Damit wird ein walgauweit einheitliches Vorgehen gewährleistet und einem negativen Wettbewerb zwischen den Gemeinden Einhalt geboten. Das Vorgehen berücksichtigt auch Umlegungen und ähnliche Verfahren.

Das genaue Vorgehen muss noch erarbeitet werden, denn ein solches Instrument, das in die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Bürgerinnen und Bürger eingreift, darf nicht leichtfertig angewendet werden. im Folgenden sind die wichtigsten Argumente in Form von Fragen und Antworten zusammengestellt, um die Diskussion in der Region so zielstrebig und sachlich wie möglich führen zu können.

Ziele der Vertragsraumordnung

Warum braucht es eine Vertragsraumordnung?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man ein paar Jahrzehnte zurückgehen. Als die Raumordnung in Vorarlberg neu eingeführt wurde, haben alle Gemeinden überlegt, welche Flächen sie in den nächsten Jahrzehnten für ihre Siedlungsentwicklung benötigen. Diese Flächen haben sie dann als Bauland gewidmet. Heute haben die Vorarlberger Gemeinden große Baulandreserven – sie sind für die Grundbesitzer eine Sparkasse, eine Altersvorsorge, ein Erbe für die Kinder und Enkel usw. Dem Grundstücksmarkt stehen sie nicht zur Verfügung. So kommt es, dass jede Vorarlberger Gemeinde im Durchschnitt etwa ein Drittel unbebaute, aber als Bauland gewidmete Flächen hat, die nicht genutzt werden.

Gleichzeitig ist Vorarlberg dank seiner wirtschaftlichen Entwicklung ein Zuzugsgebiet. Die Walgau-Gemeinden beispielsweise verzeichnen seit 50 Jahren eine kontinuierliche Zunahme ihrer Bevölkerung, denn die großen und kleinen Unternehmen brauchen Arbeitskräfte. All diese Menschen wollen irgendwo wohnen, und wenn sie schon eine Weile da sind, vielleicht auch ein Haus bauen. Das hat zur Folge, dass der Druck auf die Siedlungsränder steigt und immer mehr Flächen als Bauland gewidmet werden sollen. Trotz der großen unbebauten Flächenreserven besteht die Gefahr, dass sich die Gemeinden ausdehnen und vor allem im Talbereich mehr und mehr zu einem Siedlungsband zusammenwachsen. Im Rheintal kann man dies an einigen Stellen gut beobachten. Und jede neu als Bauland gewidmete Fläche, die nicht bebaut wird, verschärft die Situation.

Zwar durfte bisher schon nach dem Raumordnungsgesetz nur dann eine Fläche als Bauland gewidmet werden, wenn sie auch tatsächlich bebaut werden sollte. Es gab für die Gemeinde, die die Widmung vorgenommen hat, jedoch kein Instrument, das auch sicher zu stellen. Und weil Bauland eine sichere Wertanlage und ein schönes Erbe ist, gibt es bis heute immer wieder den Fall, dass Flächen ‚auf Vorrat‘ gewidmet werden. Deswegen hat das Land Vorarlberg vor wenigen Jahren das Instrument der Vertragsraumordnung in das Raumordnungsgesetz aufgenommen, damit die Gemeinden diese Entwicklung besser steuern können.

Was will die Vertragsraumordnung an dieser Entwicklung ändern?

Die Vertragsraumordnung soll dafür sorgen, dass zukünftig keine Flächen mehr ‚auf Reserve‘ gewidmet werden. Es ist ein Instrument, mit dem sichergestellt werden kann, dass der Zweck, zu dem eine Fläche gewidmet wird, auch erfüllt wird. Dazu wird ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Grundbesitzer und Gemeinde geschlossen. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Grundbesitzer bzw. Antragsteller, die Fläche in einer festgelegten Frist in einer vereinbarten Form zu nutzen. Andernfalls drohen Sanktionen, die vertraglich festgelegt werden. Der Vertrag wird vor einer Umwidmung der Fläche in eine Baufläche abgeschlossen. Die Details werden in den folgenden Kapiteln erklärt.

Was soll in so einem Vertrag denn überhaupt geregelt werden?

Die Grundfläche soll innerhalb einer vereinbarten Frist, z.B. binnen 5 Jahren, einer widmungskonformen Verwendung zugeführt werden, andernfalls greifen vereinbarte Sanktionen.

Die vertragliche Pflicht besteht auch für einen etwaigen Rechtsnachfolger (Grundstückskäufer). Wenn also der Wunsch besteht, ein Grundstück zu widmen, um es als Baugrund zu verkaufen, weil man den Erlös für andere Zwecke benötigt, sollte man den potentiellen Käufer am besten gleich mit in den Vertrag aufnehmen.

Wenn das Grundstück vereinbarungsgemäß seiner Verwendung zugeführt wurde, verliert der Raumplanungsvertrag seine Gültigkeit, die Gemeinde gibt eine diesbezügliche Verzichtserklärung ab.

Und warum löst dies das Problem des knappen und teuren Baugrunds?

Das Ziel der Walgau-Gemeinden ist es, bauwilligen Bürgern seriös zu helfen. Die Vertragsraumordnung funktioniert nur im Zusammenspiel mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept REK. Darin werden die Grenzen der Siedlungsfläche auch in einem mittel- und langfristigen Zeithorizont ausgewiesen. So entsteht für die Bürgerinnen und Bürger Planungssicherheit, welche Flächen zukünftig bebaut werden können und welche von einer Bebauung freigehalten werden sollen. Damit kann jeder Grundbesitzer mit einem Widmungsantrag warten, bis er tatsächlich ein konkretes Bauprojekt in Angriff nehmen will. Wenn aber nur noch die Flächen gewidmet werden, die tatsächlich in kurzer Zeit bebaut werden, dann wird damit die Spekulation mit Grund und Boden verhindert. Und das wirkt sich positiv auf den Baulandpreis aus. Das Problem der knappen Flächen ist damit zwar nicht gelöst, aber wenigstens ein ‚Preistreiber‘ kann verhindert werden.

Zusätzlich will die Regio Im Walgau innerhalb der festgelegten Siedlungsgrenzen Bauland für Wohnen, Betriebsansiedlungen und Versorgungsstrukturen mobilisieren. Die Vertragsraumordnung ist also Teil einer Gesamtstrategie, die im Räumlichen Entwicklungskonzept Walgau dargelegt ist.

Welche Rolle spielt die Regio Im Walgau bei derartigen Überlegungen?

• Warum ist das ein regionales Thema?
• Warum sprechen sich die Gemeinden dabei ab?
• Man muss es doch schlussendlich jeder Gemeinde selbst überlassen, wie sie diesen Prozess steuert.

Das Thema ‚Vertragsraumordnung‘ ist politisch brisant, denn die VRO greift in das private Vermögen ein, um ein übergeordnetes Ziel (die geordnete Siedlungstätigkeit) zu erreichen. Es ist abzusehen, dass betroffene Grundbesitzer Druck auf die Gemeinde ausüben, weil sie mit ihrem Grund und Boden nicht mehr frei verfahren können, wie sie wollen. Das wäre zwar nach den Buchstaben des Gesetzes auch früher schon nicht möglich gewesen, denn eine Widmung als Baugrund dürfte eigentlich nur für ein konkretes Bauvorhaben erfolgen, aber es hat sich in der Praxis anders eingespielt, und jeder durfte mit seinen Flächen im Siedlungsbereich mehr oder weniger tun und lassen, was er wollte.

Wenn die Vertragsraumordnung zur Anwendung kommt, werden in den Gemeinden hitzige Diskussionen geführt. Über die Regio Im Walgau wollen die Gemeinden erreichen, dass es im Walgau ein einheitliches Vorgehen gibt. Der regionale Zusammenhalt ist wichtig, denn sonst werden Gemeinden gegeneinander ausgespielt. Damit können Diskussionen darüber, was in welcher Gemeinde erlaubt oder verboten ist, verhindert werden, denn die machen der Gemeindepolitik und–verwaltung die Argumentation unnötig schwer. Den GemeindepolitkerInnen wird der Rücken gestärkt, und wenn es der erste Grundeigentümer darauf anlegt, gegen das Optionsrecht zu klagen, wenn dessen Ausübung droht, dann braucht es Einigkeit zwischen Bürgermeister, Gemeindevertretern und Regio.

Auf was bezieht sich die Vertragsraumordnung?

Jede Fläche im Siedlungsbereich, die nicht im Bebauungsplan oder in der Baugrundlagenbestimmung bereits festgelegt ist, kann bezüglich ihrer Nutzung durch einen Raumordnungsvertrag geregelt werden. Es geht also nur um neu zu widmende Flächen. Ein Instrument, das die bisher schon gewidmeten aber nicht als Bauland genutzten Flächen mobilisiert, fehlt noch in der Vorarlberger Gesetzgebung.

Ab wann kann man das Instrument einsetzen?

Ab sofort, wenn die entsprechenden Planungsziele im Räumlichen Entwicklungskonzept von den Gemeindevertretungen verabschiedet wurden.