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Diskussion:Dossier: Vertragsraumordnung

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Der Grundeigentümer dokumentiert damit seinen Bedarf und ernsthaften Willen zur zeitnahen Bebauung des Grundstücks. [[Datei:DSC 0031.JPG|miniatur|300px]]
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Die Vertragsraumordnung soll dafür sorgen, dass zukünftig keine Flächen mehr ‚auf Reserve‘ gewidmet werden. Es ist ein Instrument, mit dem sichergestellt werden kann, dass der Zweck, zu dem eine Fläche gewidmet wird, auch erfüllt wird.
Dazu wird ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Grundbesitzer und Gemeinde geschlossen. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Grundbesitzer bzw. Antragsteller, die Fläche in einer festgelegten Frist in einer vereinbarten Form zu nutzen. Der Grundeigentümer dokumentiert damit seinen Bedarf und ernsthaften Willen zur zeitnahen Bebauung des Grundstücks. Andernfalls drohen Sanktionen, die vertraglich festgelegt werden. Der Vertrag wird vor einer Umwidmung der Fläche in eine Baufläche abgeschlossen. Die Details werden in den folgenden Kapiteln erklärt.
== Und warum löst dies das Problem des knappen und teuren Baugrunds?==
Das Ziel der Walgau-Gemeinden ist es, bauwilligen Bürgern seriös zu helfen. Die Vertragsraumordnung funktioniert nur im Zusammenspiel mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept REK. Darin werden die Grenzen der Siedlungsfläche auch in einem mittel- und langfristigen Zeithorizont ausgewiesen. So entsteht für die Bürgerinnen und Bürger Planungssicherheit, welche Flächen zukünftig bebaut werden können und welche von einer Bebauung freigehalten werden sollen. Damit kann jeder Grundbesitzer mit einem Widmungsantrag warten, bis er tatsächlich ein konkretes Bauprojekt in Angriff nehmen will. Wenn aber nur noch die Flächen gewidmet werden, die tatsächlich in kurzer Zeit bebaut werden, dann wird damit die Spekulation mit Grund und Boden verhindert. Und das wirkt sich positiv auf den Baulandpreis aus. Das Problem der knappen Flächen ist damit zwar nicht gelöst, aber wenigstens ein ‚Preistreiber‘ kann verhindert oder zumindest deutlich erschwert werden.
Zusätzlich will die Regio Im Walgau innerhalb der festgelegten Siedlungsgrenzen Bauland für Wohnen, Betriebsansiedlungen und Versorgungsstrukturen mobilisieren. Die Vertragsraumordnung ist also Teil einer Gesamtstrategie, die im Räumlichen Entwicklungskonzept Walgau dargelegt ist.
== Welche Sanktionen sind denn vorgesehen, wenn ... ==
* ... ich als Grundbesitzer die Vertragsbedingungen nicht erfülle?
Dann muss der Grundeigentümer in einem ersten Schritt eine festgelegte Vertragsstrafe bezahlen. Führt dies immer noch nicht zum gewünschten Ergebnis (der widmungskonformen Bebauung) erhält die Gemeinde ein Optionsrecht auf das Grundstück. Dabei handelt es sich um eine zeitlich unbefristete Kaufoption, die an Dritte weitergegeben werden kann, d.h. die Gemeinde kauft das Grundstück in der Regel nicht selbst, sondern sucht einen bauwilligen Käufer. Der Grundeigentümer wird für die gewidmete Fläche zum zu diesem Zeitpunkt gültigen Verkehrswert entschädigt und erleidet damit keine finanziellen Nachteile.
Das lässt sich umgehen, wenn der Grundbesitzer selbst einen Käufer sucht und findet, von dem er den Marktpreis verlangen kann. Bei der Knappheit an bebaubarem Land sollte das kein Problem sein. Der Käufer tritt in den bestehenden Raumplanungsvertrag ein und übernimmt die Pflichten daraus.
 
Außerdem: was heißt hier ‚Geld verlieren‘? Wenn jemand Grundbesitz hat, der nicht als Bauland gewidmet ist, dann hat der vielleicht einen Wert von 10-20 € pro Quadratmeter. Und nach der Widmung ist er zwanzigmal so viel Wert. Es kann ja nicht Aufgabe der Gemeinde sein, privaten Grundbesitzer eine solche Wertsteigerung zu ermöglich und ihnen so ein Sparbuch zu schenken. Das macht die Gemeinde nur, weil sie ein Ziel verfolgt: ihren Bürgern das Bauen zu ermöglichen und Wohnraum zu schaffen. Man darf nie vergessen: Es ist der Grundeigentümer, der etwas von der Gemeinde will. Und da sollte die Gemeinde auch ein Instrument in der Hand haben, mit dem sie sicherstellen kann, dass ihre raumplanerischen Ziele umgesetzt werden.
* ... was ich vorher nicht absehen konnte?
Bei einem privaten Vertrag müssen sich beide Vertragspartner einigen. Ein solcher Vertrag kann auch wieder aufgelöst oder geändert werden, wenn sich die beiden Vertragsparteien darauf einigen. Es ist kaum vorstellbar, dass eine Gemeinde in einem Notfall nicht zu Verhandlungen bereit sein sollte. Die Entscheidung obliegt dabei der Gemeindevertretung. Sie kann bei Härtefällen durch Beschluss den Vertrag abändern, aufheben oder die Sanktionen für einen gewissen Zeitraum aussetzen. Wichtig ist jedoch, dass dabei alle Grundeigentümer gleich behandelt werden.
Natürlich kann nach wie vor jeder Grundeigentümer einen solchen Antrag stellen. Die Gemeinde bearbeitet dann den Umwidmungsantrag, es wird das ganz normale Verfahren durchgeführt. In jedem Verfahren zur Umwidmung muss geprüft werden, ob die Ziele der Raumordnung (RPG § 2) erfüllt sind. Wenn dies der Fall ist, muss dem Umwidmungsantrag stattgegeben werden.
Zu den Zielen der Raumordnung gehören die Ziele im Raumplanungsgesetz des Landes, beispielsweise der haushälterische Umgang mit Grund und Boden und die Einhaltung der Siedlungsgrenzen. Aus diesen Gründen sind die Gemeinden – entgegen der lange geübten Praxis – künftig sehr zurückhaltend mit neuen Bauland-Widmungen. Im Hinblick auf die großen Bauflächenreserven sollen solche Widmungen künftig nur dann erfolgen, wenn tatsächlich ein konkreter, kurzfristiger Bedarf besteht. Diesen dokumentiert der Grundeigentümer, indem er mit der Gemeinde eine Verwendungsvereinbarung abschließt. Auch die im Räumlichen Entwicklungskonzept REK Walgau formulierten Grundsätze und Ziele müssen beachtet werden. Steht ein Umwidmungsantrag im Widerspruch zu diesen Zielen oder ist er für die Gemeinde mit Kosten verbunden (z.B. Erschließungskosten) oder sind Wegerechte zu bedenken, etc., dann kann die Gemeinde den Antrag ablehnen. Für derartige Fälle ist es also sinnvoll, vorab mit der Gemeinde zu verhandeln und einen Vertrag abzuschließen, mit dem die Bedenken der Gemeinde ausgeräumt werden können.
Damit gibt es aber immer noch keinen zwingenden Zusammenhang zwischen dem privaten Vertrag und dem hoheitlichen Akt der Umwidmung. Aber für die Gemeinde liegen mit einem solchen Vertrag zusätzliche Rahmenbedingungen vor, die sie beachten muss, wenn sie einen Umwidmungsantrag bearbeitet.
== Braucht es dann überhaupt noch Bauerwartungsflächen? ==
Nein, mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept wird beschrieben, wo zukünftig bebaut werden kann, und mit dem Vertrag wird dann die tatsächliche Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens sichergestellt. Die Kategorie ‚Bauerwartungsfläche‘ wird damit überflüssig. Sie bietet dem Grundeigentümer ja auch keine Rechtssicherheit. Eine Bauerwartungsfläche kann im Gegensatz zu einer gewidmeten Baufläche aus triftigen Gründen entschädigungsfrei zurückgewidmet werden.
== Warum braucht es für die Anwendung der Vertragsraumordnung einen Grundsatzbeschluss? ==
Ein Grundsatzbeschluss der Gemeindevertretungen setzt nach außen zu den Bürgern ein deutliches Zeichen, dass alle gleich behandelt werden. Das erhöht die Akzeptanz des Instruments in der Öffentlichkeit. Dieser Gleichbehandlungsgrundsatz ist im Übrigen gesetzlich vorgeschrieben, d.h. der Grundsatzbeschluss erhöht auch die Rechtssicherheit der für die Gemeinde.
* Wir wissen ja gar nicht, wie der Grundstücksmarkt in Zukunft aussehen wird.
Es ist in einem begrenzten Talraum, der wirtschaftlich gut aufgestellt ist und eine hohe Lebensqualität hat, eher unwahrscheinlich, dass Grund und Boden wieder leichter verfügbar werden. Und im Übrigen sind das die Regeln, die wir uns selber geben, weil wir sie im Moment als die richtige Antwort auf die herrschenden Verhältnisse einschätzen. Und auch die Grund-sätze Grundsätze und Kriterien des REK müssen immer wieder mal überarbeitet werden, wenn sich die Verhältnisse ändern. Aber nicht, weil da ein Einzelfall ist, in dem ein Grundbesitzer unbedingt eine Widmung will. Einen einzigen Anlassfall kann man beim besten Willen nicht als ‚geänderte Verhältnisse‘ bezeichnen.
== Wird die Vertragsraumordnung überall einheitlich angewandt? ==
Ja, die das ist das Ziel. Die 14 Gemeinden in der Regio Im Walgau sollten sich auf gemeinsame Kriterien einigen, damit alle Walgauerinnen und Walgauer gleich behandelt werden. Derzeit gibt es einen Entwurf, wann die Vertragsraumordnung angewendet werden soll. Kriterien sind beispielsweiseDeswegen wurde ein Kriterienkatalog ausgearbeitet, wenn es sich um Flächen handeltder möglichst alle Fälle berücksichtigt, die den bestehenden Siedlungsrand erweitern, wenn die Gemeinde Erschließungskosten investieren muss, wenn es um größere zusammenhängen¬de Flächen geht, oder wenn eine Mindestnutzung sichergestellt werden soll. An diesem Kriterienkatalog wird aber noch gearbeitetin denen ein solcher Vertrag raumplanerisch geboten zu sein scheint. Das Ziel ist, dass in den meisten vielen Fällen die Vertragsraumordnung angewendet wird, um sicherzustellen, dass neu gewidmeter Grund auch zum Bauen genutzt wird, denn es gibt eine sehr große Nachfrage, die befriedigt werden soll.
== Kann man das nicht grundsätzlich mit einem einfachen Standardvertrag regeln? ==
Nein, weil jeder Fall anders gelagert ist. Bei jedem Vertrag muss die Gemeinde begründen, warum er in diesem Fall abgeschlossen werden soll. Maßgeblich sind die raumplanerischen Ziele, die die Gemeinde mit dem Vertrag verfolgt. Denn ein Vertrag ist nur dann zulässig, wenn damit belegbar bestimmte Ziele verfolgt werden, die aus den Planungsunterlagen der Gemeinden (REK, etc.) begründbar sind. Das darf nicht willkürlich oder intransparent scheinen. Der haushälterische Umgang mit Grund und Boden wird dabei vermutlich immer eine Rolle spielen. Aber es sind je nach Grundstücke weitere Überlegungen anzustellen. Das kann im einen Fall um die Erschließung einer zusammenhängenden Fläche gehen und im anderen Fall um einen Fußweg, eine Grünzone oder anderes. Es soll gibt zwar ein vom Land in Auftrag gegebenes einheitliches Vertragsmuster geben, aber dieses soll je nach Einzelfall angepasst werden.
* ... beispielsweise in der Steiermark. Dort werden jährliche Strafen auferlegt oder das Land wird zurückgewidmet. Warum geht das bei uns nicht?
Eine Rückwidmung ist rechtlich problematisch und es ist nicht klar, ob ein solches Vorgehen verfassungsrechtlich Bestand hat. Deswegen hat das Land Vorarlberg diese Möglichkeit im Gesetz von vornherein ausgeschlossenund hat – im Gegensatz zu anderen österreichischen Bundesländern – eine sehr ‚defensive‘ Variante der Vertragsraumordnung gewählt, die den Grundeigentümern einen möglichst weitgehende Gestaltungsspielraum gibt.
Strafzahlungen haben zu wenig steuernde Wirkung. Wenn ich für Landwirtschaftsland 10 Euro pro qm bezahle und nachher ist es als Bauland 200 Euro wert, dann kann ich einige Strafen bezahlen und habe immer noch einen Gewinn gemacht. Und das gewidmete Land wird trotzdem nicht bebaut. Im Übrigen ist in der Steiermark auch die entschädigungsfreie Rückwidmung vorgesehen – da ist die Vorarlberger Regelung für den Grundbesitzer großzügiger.
== Die Vertragsraumordnung verteuert doch das Bauen noch. Wer muss denn den Vertrag bezahlen? ==
Da die Widmung eine hoheitliche Aufgabe der Gemeinde ist, muss auch die Gemeinde die Kosten für die Vertragserstellung übernehmen. So lautet die herrschende Rechtsprechung, solange das Land Vorarlberg nicht eine Gebührenverordnung für die Vertragsraumordnung erlässt. Wenn der Grundbesitzer allerdings seinerseits eine Rechtsberatung in Anspruch nimmt, so muss er diese selbst tragen. Und auch die Kosten für die Schätzung für die Verkehrswertermittlung müssen im Sanktionsfall vom Widmungsantragsteller übernommen werden.
== Damit kommen doch auf die Gemeinden zusätzliche Kosten zu. ==
Das stimmt, aber sie sind notwendig, um mehr Bauland zu aktivieren. Um diese Kosten gering zu halten, haben beispielsweise die Blumenegg- Gemeinden hat das Land Vorarlberg für einfache Fälle eine Art Standard- Vertrag anfertigen lassen. Dazu soll Möglicherweise kann es ergänzend noch eine Reihe von Formulierungshilfen für verschiedene Themen geben, damit man Verträge Baukasten-artig zusammensetzen kann. Man muss aber zuerst einmal jeden Fall einzeln betrachten, denn die Ausgangslage ist oft unterschiedlich.
* ... mir mein Bürgermeister etwas verspricht und nach der Wahl erinnert sich sein Nachfolger nicht mehr daran?
Zuerst einmal ist es im Wesenskern der Demokratie verankert, dass kein politisch Gewählter etwas versprechen kann, was erst nach seiner Amtsperiode stattfindet. Das fällt in die Zuständigkeit der für diese die nächste Periode gewählten Mandatare und Amtsträger.
Zum zweiten geht es nicht mehr um ein Versprechen, sondern um Regeln, die für alle gleich sein sollen. Ein Bürger soll sich darauf verlassen können, dass er, wenn er ein Grundstück im Siedlungsbereich hat und dieses nach den räumlichen Entwicklungszielen bebaut werden kann, auch eine Umwidmung erhält – aber erst dann, wenn er tatsächlich bauen will.
* Die Raumplanung kommt vom Raumplaner und nicht vom Rechtsanwalt.
 
* Der Vertrag kommt vom Rechtsanwalt und nicht vom Raumplaner.
* Im Vertrag muss ein Zusammenhang mit den Raumplanungszielen hergestellt werden.
== Wer legt eigentlich am Ende fest, wie die Vertragsraumordnung angewendet wird? ==
Das Ziel der Regio Im Walgau ist es, eine gemeinsame und abgestimmte Vorgehensweise zu finden. Dazu braucht es sorgfältige und intensive Diskussionen in den 14 Gemeinden und mit den Bürgerinnen und Bürgern. Deshalb wurden bisher im Räumlichen Entwicklungskonzept noch keine Details zur Anwendung festgelegt, sondern nur der Wille formuliert, die VRO Vertragsraumordnung gemeinsam und einheitlich anzuwenden. Dies scheint Konsens zu sein, denn im öffentlichen Auflageverfahren des REK Walgau gab es dazu keine Einwände.
Aber zur Ausarbeitung der Details sind noch einige Informations- und Diskussionsveranstaltungen nötig. Wichtig ist eine unaufgeregte und sachliche Diskussion, um die beste Lösung zu finden. Es wäre ein Zeichen schlechten Stils, würde man das Thema als Wahlkampfthema missbrauchen. Dieses Argumentarium im Wiki ist ein Beitrag zu dieser Diskussion, hier kann sich auch jede/r beteiligen – bitte schreiben Sie mit!
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